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近日，于田县人民法院审理了一桩房屋买卖合同纠纷案件，2013年5月，被告王某将自己位于于田县的房屋以12万的价格卖给原告吴某，双方合同约定：吴某在合同签订之日先支付购房款6万元，并取得该房屋钥匙入住，待王某为吴某办理完过户手续后再支付余款6万元。合同签订后，吴某依约支付6万元购房款并入住该房屋，王某却一直未给吴某办理过户手续。2014年3月，王某又将该房屋以14万卖给案外人阿某，并给阿某办理了过户手续。在本案中，应该由已经入住在吴某获得房子还是后买房者阿某取得房子呢？
无论是先签订合同的吴某还是后签订合同的阿某，合同都真实有效且符合合同生效的一般要件。但对于房屋买卖而言，逻辑上存在相互衔接又不同的两个阶段：第一个阶段是债权行为也即签定房屋买卖合同，其引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二个阶段是物权行为即房屋的交付与过户行为，根据《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因本案中吴某与王某之间只签订了房屋买卖合同未办理过户手续，所以不发生所有权的转移，故本案应该是阿某取得该房屋所有权。
在房屋买卖交易中，房屋产权不因为房屋买卖合同订立的先后及是否实际居住而改变，要完成房屋买卖合同订立和房屋过户登记两个阶段，才是合法有效的。 |
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